2020年3月30日，中共中央、国务院下发了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（下称“意见”）。作为土地要素市场化改革配置文件，提出多项有关土地改革方向的具体措施，包括城乡建设用地指标审批权下放到省级，建立健全城乡统一的建设用地市场，探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制等。
       这次土地改革会让整个中国今后几十年产生几十万亿级的活力，必将推动中国城市化和农村现代化更好地发展。
       如何解读此次土地要素市场化改革的整体思路？土地征收制度和配套改革又应该如何做？记者采访了中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆
       记者：黄主任，请你谈谈为何要下放用地审批权？
       黄奇帆：国务院颁布了授权和下放用地审批权的决定，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批事项，授权省一级地方政府批准，同时试点将永久的基本农田转化为建设用地，国务院批准土地征收审批事项。
       建设用地审批权下放，是推进国家治理体系和治理能力现代化的必然要求。以往由于建设用地审批层级高、审批周期长，审查环节多、审批效率低的问题，不利于重大项目及时落地。这时候深化用地审批制度、简政放权，提高行政效率。
       建设用地审批权下放，是贯彻落实党中央国务院放管服改革要求和优化营商，环境决策的内在应有之义。下放用地审批权，是促进投资项目落地的重要举措，为推进投资有效落地，促进高校保障，实现经济社会发展目标提供了政策支持。
       记者：黄主任，如何理解下放用地审批权对土地资源配置、产业布局和城市群发展的影响？
       黄奇帆：第一，进一步优化土地资源配置，但并不会导致大规模建设用地新增，重在布局调整，目的是提高效率。
       第二，审批权虽然下放给了地方，但国家最严格的耕地保护制度和守住耕地保护的红线的要求没有放松，只是把这一原则要求落实给了省级的政府。未来在各级国土空间规划、土地供应计划、建设用地供应，主要是挖掘存量、控制增量。
       第三，下放用地审批权会进一步促进城市分化格局重塑，城市格局将迎来新的较大的变化。

       记者：《意见》提出，要建立健全城乡统一的建设用地市场。这是中国土地市场化改革一直以来的方向，但是多年来推动这一改革却困难重重。难点症结究竟在哪？还需要哪些配套措施？
       黄奇帆：长期以来，我国城乡土地实行双轨制管理，导致城乡土地二元结构并立，城市土地属于国家所有。
新中国成立初期，城市土地实行有偿租用，使用土地必须要向国家交纳租金。1954年以后，根据计划经济安排，经政府批准，占用土地不再向政府交纳租金，土地管理进入了无偿划拨的阶段。
       改革开放以后，国家开始实行土地有偿使用制度的改革，最终形成现有城市国有土地有偿使用机制，也就是1990年以后在全国推开的土地制度。城市土地是国有的，农村土地是集体的。建设用合法市场流通渠道基本被关闭，农村发展空间被压缩。一是宏观法律制度的制约。二是地方政府积极性不高。三是市场化程度低，土地不是完全由市场资源配置，而是地方政府的一个工作小组操作推进的。四是相关配套制度没有跟上。
       记者：《意见》指出，要探索全国性建设用地补充耕地指标跨区域交易机制，你怎么看着一点？
       黄奇帆：这是此次改革最深刻的一点，是实现全国土地资源优化配置的战略性举措。在经济快速发展过程中，直辖市和东部等省份普遍存在着从耕地缺口、耕地保护与保障经济社会发展用地矛盾。相反，土地资源富集的地区，如内陆地区、中西部地区可补充的耕地后备资源很多，但由于经济欠发达，土地价值难以实现。
       基于此，中国从2017年开始逐步放开耕地占补平衡条件，推行城乡建设用地增减挂钩、跨省域调剂试点，探索建立全国性建设用地补充耕地指标、跨区域交易的机制。
《意见》再次探索建立全国性的建设用地补充耕地指标跨区域交易的机制，有利于统筹谋划耕地保护，推动区域协调发展；有利于妥善解决耕地保护与用地保障的用地矛盾；有利于发挥经济发达地区和资源丰富地区资金的互补优势，助推脱贫攻坚和乡村振兴。
       20多年来，我国的农民两头占地。进城了几亿农民，只要在城里有那么1000万人，就需要1000万人的公共设施。城市用地扩张，农村里农民用地又没退出，所以导致两头占地。
       改革开放40年，中国的城市化过程还在继续发展，2亿亩耕地必须守住，因为这是中国人的饭碗所在。中央这一次提出了新的土地法的改革，提出了土地要素市场的改革。
       记者：这次土地制度改革有哪些突破？
       黄奇帆：2020年新《土地管理法》在改革征地制度方面做了多项重大改革突破，一是对土地征收的公共利益范围进行了明确的界定；二是明确征收补偿的基本原则是保障征地农民的生活水平不下降、长远生计有保障；三是改革土地征收程序，将原来征地批准以后公告，改为征地批准前公告。
关于2020年新《土地管理法》实施的建议，我认为，应借鉴历史经验以及改革试点中涌现出的好做法，明确政府角色定位；其次，确保只有公共利益项目才可以动用征地权；建立兼顾国家、集体、个人土地增值收益分配的机制。
       所以我认为，这一次的土地改革的伟大意义，不亚于80年代农村承包制的改革。那场改革，推动了亿万农民致富，推动了亿万农民农村劳动生产力的释放。这一次的改革也不亚于90年代初，推动的土地批租市场改革推动了整个中国城市化的进程。
       到2018年，整个中国31个省的各个城市的土地批租的总收入30多万亿元，这笔钱极大地推动了中国几百个城市基础设施、公共设施的发展。同时，房地产商和各种建设单位花了30多万亿元买了这些地后，进一步投入了上百万亿的房地产开发，也是城市面貌改变和城市化进展中的一个必然需求。
       新《土地法》的推出，关于要素市场化改革，包括资本市场、土地市场、技术市场、数字市场，还有劳动力市场的改革，涉及土地市场和劳动力市场农民工两个环节。
       我认为，这一场改革也会让整个中国今后几十年产生几十万亿级的活力，必将推动中国城市化和农村现代化更好地发展。成为中国房地产转型的关键！